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康師傅關連交易=私相授受?

【2014/04/03】康師傅(00322)公布,全資附屬公司中國頂雅控股,向主要股東兼執董魏應交實質擁有的投資控股公司Victory Ascent,收購Wealth City的全部已發行股本,股份轉讓價款24.83億元人民幣(相當於約31億港元),其持有物業開發公司上海金球名豪股權,預計截至2015年項目峻工時負債為8.35億元人民幣。

股份轉讓價款24.83億元人民幣,集團將透過內部資金及銀行借款支付,比例為各佔一半。上海金球名豪去年底資產淨值約1.597億美元,股份轉讓價款相當於約2.5倍市帳率。

上海金球名豪為上海市閔行區虹橋鎮吳中路項目開發商,項目包括4幢辦公商業樓宇及相關配套設施,包括818個停車位,總建築面積約為14萬平方米。項目已動工,現處於開發後期階段。A棟及B棟兩幢樓宇建設及部分裝修預計今年6月前完成。其他兩幢樓宇C棟及D棟仍在建設中,預計整個項目將於明年3月完成。該公司去年底資產淨值約1.597億美元。

康師傅表示,集團打算在上海增設營運中心,以提升集團的形象、提高效率及促進國際聯繫。項目包括四幢辦公及商業樓宇以及公用設施。公司擬初步將項目的A棟及B棟用作其營運中心的辦公室;C棟將於研發部門的整體食品安全研究及監督等若干功能;D棟將由集團初步用於行政人員住宿,或可能於日後根據集團的經營需要,進一步整修為辦公場所。

公司擬持有項目作為自用,目前並無計劃將任何部分轉售。公司或會考慮將項目的空餘部分出租予集團的協作夥伴,以增進整個運營的管理效率。

該股股價當日挫0.9元或3.98%,收報21.7元,表現是藍籌最差。

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點評:交易不合理,對康師傅管理層信心盡失,康師傅絕非長線可持有的公司。第一,關連交易私相授受,向主要股東兼執董魏應交斥巨資收購物業,魏應交31億港元袋袋平安,無疑為最大得益人,令人不禁質疑交易動機,是否魏應交急需資金周轉,或者不看好當地市道,才高價售予上市公司,要小股東共同承擔?

第二,收購作價不合理,上海項目去年底資產淨值約1.597億美元,24.83億元人民幣收購價相當於約2.5倍市帳率,十分之貴,目前本地地產股市帳率僅介乎0.4至0.9倍,而內地地產股市帳率亦不過1倍至1.6倍,如此高溢價收購實在太貴,而且該物業主要自用,並無任何收益,再者,中國房地產市場明顯正在冷卻,物價公平值有機會下跌,可能會拖累公司表現。

第三,成本太高,整體收購對康師傅有害無利。康師傅在2013年純利4.085億美元,折合約32億港元。將全年純利拿去收購,無疑不合理,令公司現金大減,影響營運資金流轉,何不分成數次逐幢建築收購?代價以現金及貸款支付,若魏應交對公司有信心,何不以股份支付?銀行借款佔代價一半,即15億港元左右,尚有項目本身負債折合約10億港元,以年利率5厘計,康師傅每年就此要支付超過1億港元利息支出,亦帶來財政負擔,康師傅至少要兩三年時間才可以消化該筆收購帶來債務、建築費及財政壓力,而該物業並無收入。

且看數年以後,且看一兩年以後,康師傅現金流有沒有減弱?利息支出有沒有上升?投資物價公平值下跌?純利有沒有受影響?

Categories: Finance
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