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本港樓市淺析

香港樓市基本因素非常強韌,樓價不易下跌。不妨聽聽發展商認為樓價不會跌的理由:

1) 利息低企
2) 地價高企
3) 建築成本高企

主要是上述三項。不過「利息低企」由明年開始會逐步改變,因為美國預期明年開始加息,香港一般都會跟隨,而加息周期往往長達數年甚至十年,如果美國經濟強勁,明年底可能是三厘,後年底會是四厘或者五厘,對樓市難免構成一定壓力。

而「地價高企」和「建築成本高企」導致「樓價高企」在邏輯上有問題。

樓價 = 地價 + 建築成本 + 利潤

樓價等如地價、建築成本、利潤三者合計,如果發展商願意減少利潤,甚至虧損賣樓,即使地價及建築成本高企,樓價仍然會跌。如今正是這樣,發展商提多項優惠推新盤,貼近市價賣樓,實行「薄利多銷」。

那麼如何決定發展商的利潤水平?

樓價實際上是市場需求與供應相互平衡下的結果,如今樓價高企的情況,正正是因為需求上升,而供應不足。在2003年沙士期間,發展商並非未試過賤價蝕賣。當樓價跌至成本價以下,發展商面臨虧損,就會減少投地建屋賣樓,樓市減少供應,令樓價回升,因此過去十年,樓價升足十年。此為市場自動調節之機制,過程需時長達數年甚至十年以上。

再者,「地價高企」和「建築成本高企」亦不是固定不變的。「地價高企」並非必然,如果政府持續推地,而又願意以較低的地價出售土地,地價回落是甚為容易。至於港鐵(00066)項目經常流標,是因為港鐵要賺錢不肯賤賣,而如今CEO走人,在政府和輿論壓力下,下次就有機會見到低價批出,變成居屋項目亦未嘗不可,批出地價甚至會更低。

至於「建築成本高企」比較複雜。建築成本高企主要是來自人力成本方面,而不是水泥建材成本,後者在國內價格更是持續低迷。勞工市場供應不足,因一直在業內的勞動力年紀漸大,而又青黃不接,年輕一代不願加入危險辛苦骯髒而且形象差的建造業,令新入職及熟手技工工資持續上升。另一方面,人力需求旺盛,除了發展商項目,港府十大基建,高鐵西九等對人手需求大,鄰近的澳門近年大興土木建賭場,不惜出高薪挖角,亦令不少香港熟手技工過檔。

要解決「建築成本高企」問題,政府一方面配合業界近年積極請人,發挖新人入行,不過成效似乎不佳,另一方面政府積極放風擬輸入外勞,若落實建築成本有機會大幅回落,屆時最受惠的是發展商,至少要一段時間樓價才會回落,才到上樓人士受惠。不過輸入外勞爭議甚大,未必能夠成事,當然幾年之後十大基建及澳門新賭場落成,屆時勞工成本有望穩定,甚至回復至之前的水平。總括而言不是容易解決的問題。

置業需求 = 新移民 + 新婚 + 離家自住 + 換樓 + 投資(本地投資 + 海外來港投資) + 投機(本地投機 + 海外來港投機)

再談談香港樓市的需求方面。「投機需求」指買樓後博短時間升值,在辣招下投機需求幾乎不存在,這是市場一致的共識。至於「投資需求」較長線,同時尋求收租和資產升值,樓價升幅超過租金升幅,租金高企遠超基層市民負擔能力,劏房、板間房、露宿者預期上升,港人尤其是基層居住質素會愈多愈差,租金佔收入比重會愈加高。人們仍然預期樓市上升,或者至少平穩,只要這個預期一日成立,樓價都不會大跌。

至於「新移民」方面,根據2012年報告預測,今年自然出生人口58600人,自然死亡人口44800人,淨遷移人口47900人。其中,單程證每日150個,每年約55000人;技術移民每年約16700人;外籍家庭傭工等暫居人口約1200人。即是每年會有近五萬新移民來港,其住屋需求為剛性,不是租就是買,不過更多單程證人士會選擇遷入親友單位。從2016至2041年期間,人口增長會逐漸減少,由0.8%減至0.4%,五十年不變承諾期完結時,香港將面臨人口減少的年代,屆時住屋需求會逐步萎縮,香港樓市會變得不太值得投資,不過是很久很久三十年以後的事。
(http://www.info.gov.hk/gia/general/201207/31/P201207310339.htm)

根據2012年人口普查報告,近十五年來,香港男性和女性的結婚率均有所下降。女性下降三分之一;男性下降25%。在2011年,男性及女性於適婚年齡組別(20至49歲)從未結婚的百分比由2001年39.3%及34.0%,顯著增加至2011年46.8%及38.9%。不過,在最近五年這方面的增加卻有所放緩。報告提到2011年已婚男性175.36萬人,較2010年170.77萬人多45900人;同期已婚女性增加13500人,考慮到不少男性往內地娶妻,其內地妻子不少未來會透露單程證來港定居,因此每年新婚住屋需求亦近五萬人,而此五萬人與新移民的五萬人有一定的重疊。
(http://www.statistics.gov.hk/pub/B71201FC2012XXXXB0100.pdf)

「離家自住」、「換樓」以及「投資」需求有同一特性,即擁有相對高的收入。香港貧富懸殊問題日益嚴重,高收入人士的收入增長,遠超過香港整體平均,因此需求長期存在。海外來港投資亦強健,主要是來自美國及中國的熱錢,雖然因辣招而稍有減退,不過仍然不容忽視,尤其是較長遠的海外來港投資。

(尾大不掉,寫得太累,意猶未盡,擇日再寫。)

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