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中國放寬房貸不是好事

中國房地產市場近幾個月持續回落。

引用施永青的話,全世界房地產的泡沫分三種:建設過度、借貸過度、價格過高,香港可能只有最後一種,而中國樓市?全部都有,在此不作贅述。

聽過中國房地產開開發商零成本賣樓沒有?土地租賃費可以押後付予地方政府,建築費可以拖欠,又或者以土地項目作抵押向銀行借貸,賣樓後才還款給地方政府及銀行,槓桿如此高,實在太厲害。

聽過一段流言:開發商讓內部員工及相熟的炒樓人士先以高於正常價格認購,營造「日光盤」等熱銷的假象;然後讓員工左手交右手,每次轉讓加價幾成,樓價自然愈來愈高,直到找到一個愚蠢的購房者,售價自然比起正常價格高出很多。

這是典型的泡沬。

因為炒樓、賣樓太好賺,內地樓市連升十年,連賣糖的西王糖業(02088)、賣化工產品的建滔積層板(01888)都走去做房地產。全部資金都走到房地產鏈,許多工業、製造業公司轉去炒樓,不務正業,才是製造業放緩的真面目。

不過中國房地產利益鏈太長,大得不能倒,地方政府賣地賺錢、銀行借貸予開發商及購房者、水泥、建材、玻璃、家具,全部靠房地產撐起。若內房一倒,整個中國經濟都要塌下來。

因此中國政府才顯著進退失據,明知中國房地產有泡沬有風險,卻要微調救市。多個地方政府都先後放寬限購,其後又傳出放寬首貸房,只要還清已有房貸可當作首貸房。

初聽覺得很荒謬,還清房貸就是首貸?不過想深一層,如今市況不濟,已供完樓的炒家不多,即使已經供完,面對不知幾時跌完的樓市,應否等樓市較明朗才入市?由此推測,此法不會怎麼湊效。

華爾街日報報道,平保(02318)旗下「平安好房網」,向購房者提供首期貸款服務,連同開發商提供的補貼、借款者的抵押品,首期貸款利率最低可降到零息。

不禁心中一顫。如此一來,購房者變相零成本炒賣,豈非進一步增加購房者的槓桿,助長炒風?不其然想起美國2008年次貸危機,當時銀行為了做生意不擇手段,借貸予低收入高風險的購房者,何其相似?

引用中國樓市和金融領域如今背負著沉重的債務。經濟學家認為,購房首付貸款項目可能會加大上述領域的債務負擔,低首付和零首付按揭貸款正是此前美國樓市衰退的因素之一。

法國興業銀行經濟學家姚煒稱,增加住房市場的杠桿是很危險的,尤其是在房價開始下跌的時候;隨著市場走軟,幾乎或完全不擁有房屋權益的買家可能最后面臨負債高於房子價值的情況,如果他們發現自己無力償還按揭貸款,那房子就很難出售。銀行就會面臨一堆爛帳。

零息首貸房總有代價,即購房者抵押品,若購房者無力償還,銀行一次過要接收拍賣兩幢物業,市場供應又增加兩幢物業,只會加速樓市的下行。

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